購入した中古マンションの住宅ローン

住宅ローン2016年8月19日

2016年4月某日に購入した中古マンションは、以下の内容で住宅ローンを組みました。

金利タイプ	変動金利
金利	0.675%（1.8%優遇） ※固定特約で最初の3年間は0.45%
借入額	280,000,000円
頭金	なし
返済期間	35年
返済方法	元利均等返済

金利タイプ

固定一本にするか、変動一本にするか、ミックス金利にするかは本当に悩みました。
結局はやはりこの低金利時代において、最大限恩恵を受けたいという気持ちから変動一本にしました。
この選択が正しかったかどうかは、35年後にならないとわからないですね。万が一ドーンと金利があがった場合に備えて、コツコツと繰上返済していくのみです。もし予想以上に金利が上がった場合は固定に切り替えることもできるので、その覚悟はしています。

金利

住宅ローンは2つのメガバンクに審査していただきました。0.05%差がついたので、当然金利が安い方を選択。ずっと使っていたメガバンクでしたし、給与振込口座でもあり、何かと扱いに慣れていたので好都合でした。
優遇幅は、一般のサラリーマンとしては1.8%は上出来だと思います。最大優遇幅が1.85%なのですが、富裕層もしくは国家公務員レベルでないと届かないようですね。

借入額

私の年収ではまあこれくらいが妥当かなというところです。元々以前住んでいた賃貸マンションの家賃は100,000円ジャストだったのですが、ローン返済と管理費合わせて約110,000円に落ち着きました。10000円増えましたが、元々財形住宅貯蓄で月に40000円積み立てていて、積み立てられる金額が10000円減るだけなので返済の計算はつきます。
月々の返済に余裕を持ちつつ繰上返済しつつ、ということを考えた場合まあこれくらいの金額の物件が限界かな、というところでした。

頭金

頭金はあえて無しにして、手元にお金を少し残しておきました。頭金を出さなくても月々の支払いの計算は立っていたことと、中古だったので予期せぬ出費もあると考えました。やはりしばらくして給湯器の交換をしたり、キッチンのリフォームをしたりしたので結果的には正解でしたね。

返済期間

購入時の年齢は32歳だったので、35年かけて返済すると終わる頃には67歳です。とてもそこまでは働きたくない（笑）ので、計画的な繰上返済をしていくことで60歳前には返済を終えたいと考えています。あえて返済期間を短く契約することもできますが、あまりメリット無いんですよね。要は繰上返済すれば済む話ですし、せっかく住宅を買ったのに月々の支払いがキツくなって、日々の暮らしを楽しめなければ元も子もありません。
逆に30代後半～40代での購入の場合、返済期間はよく考えたほうがよいです。頭金をどれだけ準備できるかにもよりますが、少なくとも70歳～80歳まで働いている前提での住宅ローンは高リスクと言えるでしょう。

返済方法

元利均等返済を選択しました。当然元金均等返済のほうが総返済額は少なくなりますが、その分月々の負担は大きくなります。
これも返済期間と似たような考え方で、「元利均等返済での契約なんだけど元金均等返済のつもりで返済する」ことで、実質同じような効果が得られるんですよね。つまり、元利均等返済でも繰上返済をコツコツしていくことで両者の差は限りなく小さくなっていくのです。
逆に元金均等返済は月々の負担が大きくなるので、繰上返済をする余裕は小さくなります。

ちなみにボーナス返済はなしにしました。

今後の返済計画

繰上返済の方法について

繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2通りの方法があります。

期間短縮型

「期間短縮型」は繰上返済することで本来返済するはずだった期間を短縮することができます。繰上返済後の毎月の返済額は繰上返済前と変わりません。
繰上返済すればするほどローン返済の時期が早まりため支払う利息は少なくなり、総返済額を抑えることができます。

返済額軽減型

「返済額軽減型」は繰上返済することで以降の毎月の返済額が軽減されます。よく誤解されるのですが、こちらの返済方法だと返済期間は変わらないと考えられがちですが、実は返済額軽減型でも最終的には返済期間は短くすることができます。要は残高がゼロになればその時点でローン返済は終わるので、期間を短縮する効果も実質見込めるのです。
最大のメリットは月々の負担が小さくなるので、子供の養育費がかさむ時期に備えたり、何らかの事情で繰上返済が出来なくなった場合月々の負担（約定返済）は最小限の負担で済むので、状況に応じて柔軟に対応することが可能になります。

どちらの繰上返済方法がよいか？

「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらが正しいかは一概には言えません。私は性格上月々の返済がどんどん減っていくほうが返済のモチベーションがあがるので、基本的には返済額軽減型で繰上返済をしていきます。
とりあえず会社の福利厚生である財形一般貯蓄を使って、毎年「500,000円」は繰上返済していきます。ほっといても500,000円は貯まるようにしてあるので、これは問題なくいけるでしょう。
計算したところ、単純にこれをやるだけでも59歳で返済は終わります。あとは余裕がある月は10,000～30,000円単位で繰上返済していこうかなあと。

できればローン返済までこのブログを続けられたらいいなあ。。。と思っているのですが、その頃Webってどうなってるんですかね？

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